يُعتبر قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 من أهم التشريعات التي تنظم العلاقة الإيجارية وتحمي حقوق المستأجرين والملّاك في العراق. يهدف القانون إلى تحقيق العدالة في المعاملات العقارية ومنع الاستغلال من قبل أي طرف.
صدر القانون بعد دراسة دقيقة للظروف الاجتماعية والاقتصادية في العراق، ليضع إطارًا قانونيًا ينظم عقود الإيجار ويحدد حقوق والتزامات الأطراف المتعاقدة. يعكس القانون رغبة الدولة في حماية حقوق المستأجرين من الاستغلال وضمان حقوق الملاك في الحصول على عوائد عادلة من عقاراتهم المؤجرة. كما يسعى القانون إلى تحقيق توازن بين مصالح الطرفين لضمان استمرارية العلاقة الإيجارية بشكل عادل ومنصف.
قانون حماية حقوق المستأجرين والملّاك في العراق
مع شركة أسامة طعمة للخدمات القانونية والإستشارات سوف نتعرف على أهم المواضيع التي يناقشها قانون حماية حقوق المستأجرين والملّاك في العراق:
تاريخ سريان وتعديلات
إن قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979، الذي نُشر في الجريدة الرسمية العراقية وبدأ العمل به اعتبارًا من 1 يوليو 1979، باستثناء المادة السابعة التي تحدد تاريخ بدء نفاذها وزير المالية ببيان لاحق، يتضمن حقوق المستأجرين والملّاك في العراق.
شهد هذا القانون تعديلات جوهرية على مر السنين، من خلال قرارات مجلس قيادة الثورة آنذاك وأوامر سلطة الائتلاف المؤقتة بعد عام 2003. فهم هذه التعديلات ضروري لتحديد الحقوق والالتزامات الحالية لكل من المؤجر والمستأجر.
على سبيل المثال، قرار مجلس قيادة الثورة رقم 829 لسنة 1979، الذي استند إلى أحكام الدستور المؤقت، يُعتبر حجر الزاوية في فهم تفاصيل القانون وتطبيقاته. كذلك، من المهم معرفة الأوامر التشريعية الصادرة بعد 2003 التي قد تكون عدلت أو فسرت بعض جوانب القانون.
نطاق سريان القانون
ينطبق القانون على جميع العقارات المبنية والمخصصة للأغراض السكنية داخل حدود أمانة بغداد والبلديات العراقية. يشمل القانون المعاملات الإيجارية بين العراقيين والعراقيين من أبناء الدول العربية المقيمين في العراق منذ عام 1948. بالمقابل، تستثنى بعض العقارات من أحكام هذا القانون مثل العقارات المعدة للسكن من قبل الدولة أو الأشخاص العامة، والعقارات المؤجرة لغير العراقيين.
مدة الإيجار
يقضي قانون حماية حقوق المستأجرين والملّاك في العراق بأن تكون مدة الإيجار محددة في العقد بين المالك والمستأجر. وفي حالة عدم تحديد المدة، يعتبر العقد مُبرمًا لمدة سنة واحدة تبدأ من تاريخ التسليم، أو من تاريخ تسليم العقار خاليًا من الشواغل إذا لم يتم تحديد تاريخ محدد في العقد. تضمن هذه الأحكام مرونة في التعامل مع عقود الإيجار وتوفر إطارًا قانونيًا واضحًا للطرفين في حال عدم تحديد مدة محددة.
حسب قانون حقوق المستأجرين والملّاك في العراق، يمتد عقد الإيجار بعد انتهاء مدته الأصلية ما دام المستأجر مستمرًا في إشغال العقار ويدفع الأجرة بانتظام وفقًا لأحكام القانون. ومع ذلك، تستثنى العقارات الحديثة التي بُنيت في أو بعد 1 يناير 1998 من هذه الأحكام، حيث يتم تحديد مدة نفاذ عقد الإيجار فيها بناءً على اتفاق الطرفين دون الالتزام بالشروط العامة المقررة.
الأجرة السنوية
يحدد القانون تفاصيل لحماية حقوق المستأجرين والملّاك في العراق، بما في ذلك تحديد الحد الأقصى للأجرة السنوية للعقارات السكنية بنسبة 5% من القيمة الكلية للعقار أو 7% للعقارات المؤجرة على شكل غرف.
وقد يسمح مجلس الوزراء بزيادة هذه النسب عند الضرورة. تُحسب القيمة الكلية للعقار بناءً على مجموع قيمة الأرض والبناء وقت التقدير الذي تجريه السلطة المالية. يمكن تعديل الأجرة كل خمس سنوات بناءً على التقدير الجديد لضمان مواكبة التغيرات في قيمة العقار.
تأثيث العقار
يمنح القانون الذي يحمي حقوق المستأجرين والملّاك في العراق المستأجر خيار استئجار العقار مؤثثًا أو غير مؤثث وفقًا لاتفاق الطرفين. في حالة اختيار التأثيث، تُضاف 20% من قيمة الأثاث إلى الأجرة السنوية.
كما تحتفظ شركات البنسيونات بحق تأثيث العقارات المؤجرة، مما يضمن توفير بيئة مريحة للمستأجرين مع الحفاظ على حقوق الملاك في التحكم بمحتويات العقار المؤجر.
زيادة الأجرة مقابل التحسينات
يُسمح للمالك بطلب زيادة في الأجرة إذا قام المستأجر بتنفيذ تحسينات تزيد من قيمة العقار أو منفعته، على شرط ألا تتجاوز الزيادة النسب المحددة في القانون. يضمن هذا الشرط تحقيق توازن بين تعويض المالك عن التحسينات التي أُضيفت للعقار وعدم تحميل المستأجر عبئًا ماليًا زائدًا، مما يؤدي إلى حماية حقوق المستأجرين والملّاك في العراق.
تقدير القيمة الكلية للعقارات والأثاث
تتولى دوائر ضريبة العقار تقدير القيمة للعقارات والأثاث بناءً على طلب أحد طرفي العقد، مع مراعاة قرارات لجان التقدير وحق المستأجر في الطعن في هذه التقديرات وفقًا للقواعد المنظمة. يضمن ذلك دقة وشفافية في تحديد الأجرة السنوية وتعديلها بما يتماشى مع القيمة الحقيقية للعقار والأثاث.
تسليم المأجور
يلتزم المؤجر بتسليم العقار للمستأجر بحالة صالحة للاستخدام وفقًا لما تم الاتفاق عليه في العقد. يضمن هذا الالتزام حقوق المستأجر في الانتفاع بالعقار دون مواجهة مشاكل هيكلية أو وظيفية قد تعيق استخدامه السليم للمأجور، كل هذه الإجراءات كفيلة بضمان حقوق المستأجرين والملّاك في العراق.
بناء المالك في المأجور
يحق للمالك بناء إضافات في العقار المؤجر بشرط ألا يتعارض ذلك مع أنظمة البناء المعمول بها أو يخل بشكل جسيماً بمنفعة المستأجر. في حالة حدوث تخلف كبير في المنفعة نتيجة البناء، يستطيع المستأجر طلب تخفيض الأجرة بما يتناسب مع النقص الحاصل. يهدف هذا الشرط إلى حماية حقوق المستأجرين وضمان عدم التأثير السلبي على جودة الإقامة نتيجة لأي تعديلات يقوم بها المالك.
تُظهر هذه المواد القانونية في قانون حماية حقوق المستأجرين والملّاك في العراق، التزام الدولة العراقية بضمان حقوق كلا من المستأجرين والمالكين، مما يعزز من استقرار العلاقة الإيجارية ويساهم في تطوير سوق عقاري متوازن وعادل.
دفع الأجرة
تنص المادة العاشرة من قانون حماية حقوق المستأجرين والملّاك في العراق، على ضرورة دفع الأجرة سلفاً على أقساط شهرية بغض النظر عن مدة عقد الإيجار. يُعتبر أي اتفاق يخالف هذا الشرط باطلاً. في حالة كان المؤجر هو الدولة أو الأشخاص المعنوية العامة، يحق للمستأجر دفع الأجرة شهرياً أو بقسط واحد أو أكثر.
كما يُسمح للمستأجر بدفع الأجرة بواسطة الكاتب العدل أو بحوالة مصرفية أو بريدية لحساب المؤجر، ما يوفر له خيارات متعددة لتسديد الأجرة بما يتناسب مع ظروفه المالية. إذا امتنع المؤجر عن قبض القسط المستحق من الأجرة، يستطيع المستأجر إيداعه لدى الكاتب العدل في المدينة التي يقع فيها العقار خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الاستحقاق، مع تحمل المؤجر لمصاريف الإنذار والإيداع، وتستقطع من القسط المودع.
الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار
تحظر المادة الحادية عشرة الإيجار من الباطن أو التنازل عنه كلياً أو جزئياً دون وجود اتفاق تحريرى بين الطرفين. يهدف هذا الحظر إلى منع استغلال المستأجرين من قبل المستأجرين الفرعيين وإثبات الحقوق بشكل واضح بين المالك والمستأجر الأصلي. لا يُستثنى من هذا الحظر إلا باتفاق الطرفين كتابياً، مما يضمن حماية حقوق المؤجر والمستأجر على حد سواء.
سكن الغير مع المستأجر
وفقًا للمادة الثالثة عشرة من قانون حقوق المستأجرين والملّاك في العراق، لا يجوز للمستأجر سكن غير الأشخاص المذكورين في عقد الإيجار إلا بموافقة كتابية من المؤجر. تستثنى بعض الفئات مثل الأصول والفروع والأشقاء غير المتزوجين والأرامل والمطلقات، بشرط أن يتسع المسكن لهم ولا يمتلك أي منهم عقارًا آخر للسكن في المدينة. هذا يضمن عدم تجاوز المستأجر للحدود المتفق عليها وحماية حقوق المؤجر في استخدام عقاره.
انتقال ملكية العقار
تنص المادة الرابعة عشر على أن المالك الجديد يتولى حقوق والتزامات المالك السابق بموجب القانون نفسه. يتوجب على المالك الجديد إخطار المستأجر بنقل الملكية من خلال الكاتب العدل خلال ثلاثين يوماً من تاريخ التسجيل باسمه، وإرفاق وثيقة صادرة من دائرة التسجيل العقاري. كما يجب عليه مراجعة دايئرة ضريبة العقار لتأشير انتقال الملكية ضمن نفس الفترة الزمنية.
شغل المالك أو الشريك للعقار المبيع
وفقًا للمادة الخامسة عشرة من قانون حماية حقوق المستأجرين والملّاك في العراق، لا يُجبر المالك أو الشريك الذي يشغل العقار بعد بيعه على تخليته إذا رغب في الاستمرار على شغله بصفة مستأجر، إلا إذا وافق المالك الجديد على ذلك. في حال رغب المالك الجديد في شغل العقار، يتعين عليه الإخطار بالمستأجر ومنحه فرصة للإبداء برغبته في الاستمرار بالإيجار خلال فترة الإمهال المحددة.
شغل المسكن من قبل المنقولين للعمل
تنص المادة السادسة عشرة على أن من نقلهم من العاملين في الدولة أو لدى الأشخاص المعنوية العامة إلى مدينة أخرى يحق لهم شغل المسكن السابق بموجب عقد الإيجار السابق، مع استمرار دفع الأجرة من تاريخ إخلاء المأجور فعلياً.
أسباب تخلية العقار
تحدد المادة السابعة عشرة من قانون حقوق المستأجرين والملّاك في العراق الأسباب التي يجوز للمؤجر بموجبها طلب تخلي العقار، منها عدم دفع الأجرة بعد إنذار، الإيجار من الباطن بدون موافقة، التسبب بأضرار جسيمة بالعقار، استخدام العقار لأغراض غير متفق عليها، إساءة استخدام العقار، وعدم إشغال العقار لمدة تزيد على خمسة وأربعين يومًا دون عذر مشروع، وغيرها من الأسباب المبينة في النص القانوني.
شروط تطبيق بعض أسباب التخلية
تتضمن شروط تطبيق أسباب التخلية حماية حقوق المستأجر من خلال تحديد فترات الإمهال قبل تنفيذ التخلية وعدم التكرار في فوائد الحماية إلا مرة واحدة في السنة الواحدة. كما يتطلب القانون إصدار إنذارات مكتوبة وإرفاقها بشروط محددة لضمان حقوق المستأجر في الدفاع عن نفسه أو طلب الإمهال عند الضرورة.
وفقًا للمادة العشرون، يُلزم مالك العقار المُؤجر لإيجاره لغرض السكني إبلاغ دائرة ضريبة العقار وخدمات المعلومات أو مركز الشرطة بخلو العقار خلال 15 يومًا من تاريخ خلوه. يمنع القانون بقاء العقار خاليًا أكثر من تسعين يومًا من غير عذر مشروع، وفي حالة الامتناع، تتولى السلطة المالية إيجار العقار وفقًا لأحكام القانون.
تحظر المادة الحادية والعشرون حصول أي من الطرفين أو وسيط أو أي شخص آخر على أي مال أو منفعة خارج نطاق عقد الإيجار، ما عدا ما يستحقه الدلال من أجر. يهدف هذا المنع إلى الحفاظ على النزاهة والشفافية في علاقة الإيجار ومنع أي استغلال أو محاولات للتلاعب بشروط العقد.
الدعاوي الناشئة عن القانون
تعتبر الدعاوي التي تنشأ عن تطبيق أحكام القانون دعاوى مستعجلة لا يجوز الطعن فيها بطريق تصحيح القرار التمييزي. تمنح دوائر التنفيذ مهلة لا تزيد عن تسعين يومًا لتنفيذ الحكم دون تأثير على سريان هذه المهلة في حالة الطعن التمييزي.
العقوبات
تشدد المادة الثالثة والعشرون من قانون حقوق المستأجرين والملّاك في العراق على معاقبة المخالفين لأحكام القانون بعقوبات تتراوح بين الحبس والغرامات المالية. تشمل المخالفات الاتفاق على أجرة زائدة، الامتناع عن تحرير أو إيداع عقد الإيجار، مخالفة أحكام المواد الخاصة بالتعاقد والإشغال، مما يضمن تطبيق القانون بصرامة وحماية حقوق الأطراف المتعاقدة.
متابعة التنفيذ
تتولى دوائر الضريبة العقارية متابعة تنفيذ أحكام القانون وإبلاغ الادعاء العام عن المخالفين. يضمن ذلك الالتزام بالقوانين وتطبيقها بشكل فعال من خلال الرقابة المستمرة والتنفيذ الفوري للعقوبات المنصوص عليها.
إصدار التعليمات
يخول القانون وزير المالية بإصدار التعليمات اللازمة لتسهيل تنفيذ أحكامه. تُصدر هذه التعليمات في غضون ستين يومًا من بدء العمل بالقانون، ما يسهم في توضيح وتفصيل الإجراءات والتطبيقات العملية للأحكام القانونية.
إلغاء القوانين السابقة
يلغي القانون القديم لتنظيم إيجار العقار رقم (67) لسنة 1973 وتعديلاته، بالإضافة إلى قانون تنظيم إيجار العقار رقم (184) لسنة 1978 وأي نص آخر يخالف أحكامه. يضمن ذلك توحيد وتنظيم قوانين الإيجار تحت إطار قانوني واحد يحقق العدالة والمتوازنة بين حقوق المؤجر والمستأجر.
إخلاء المستأجر المتملك لعقار آخر
تنص المادة السابعة والعشرون على إلزام المستأجر الذي تملك عقاراً صالحًا لسكنه وإيجاره للآخرين بإخلاء العقار خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ إنذاره من المؤجر. يمنع المستأجر من الاستفادة من فترة الإمهال المنصوص عليها في القانون في هذه الحالة، مما يعزز من حقوق المالك في استعادة عقاره.
النشر والنفاذ
ينشر قانون حقوق المستأجرين والملّاك في العراق في الجريدة الرسمية ويعمل به اعتبارًا من الأول من يوليو 1979.
القوانين المعدلة لقانون إيجار العقار
يشتمل القانون الجديد على تعديلات وتحديثات تهدف إلى تحسين وتنظيم العلاقة بين المستأجرين والمالكين، بما يتماشى مع التطورات الاجتماعية والاقتصادية. تساهم هذه التعديلات في تعزيز الحماية القانونية للمستأجرين والمالكين على حد سواء، وتوفير إطار قانوني واضح ومنظم لعقود الإيجار.
قرارات مجلس قيادة الثورة
أصدر مجلس قيادة الثورة قرارات متعددة تتعلق بتنظيم إيجار العقار، والتي تم دمجها وتعديلها في القانون الحالي لحقوق المستأجرين والملّاك في العراق. تهدف هذه القرارات إلى تحقيق عدالة اجتماعية ومنع استغلال حقوق المستأجرين والمالكين، ما يعكس التزام السلطة الرشيدة بتطبيق قوانين تعزز من الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي.
المعاملة بالمثل للفلسطينيين
بموجب المادة الأولى من قانون حقوق المستأجرين والملّاك في العراق، يُعامل الفلسطيني المقيم في العراق منذ عام 1948 وذريته معاملة العراقي فيما يتعلق بتطبيق أحكام قانون الإيجار. هذا يعني أنهم يتمتعون بنفس الحقوق والحمايات التي يتمتع بها المواطنون العراقيون فيما يتعلق بعقود الإيجار السكنية، مما يعكس سياسة الدولة في توفير الحماية القانونية للفئات المقيمة التي تستوفي شروط الإقامة الطويلة الأمد.
أنواع العقارات الغير خاضعة للقانون
يُستثنى من نطاق سريان قانون حماية حقوق المستأجرين والملّاك في العراق، العقارات المؤجرة من قبل الدولة أو الأشخاص، والعقارات التي يصدر وزير المالية بيانًا باستثنائها، وكذلك العقارات المؤجرة لغير العراقيين سواء كانوا أفرادًا أو هيئات.
هذا الاستثناء يعني أن هذه العقارات تخضع لأحكام القانون المدني أو القوانين الخاصة بها، مما قد يختلف بشكل كبير عن الحمايات التي يوفرها القانون. فهم هذا الاستثناء ضروري لتحديد القانون الواجب التطبيق على كل حالة إيجارية.
في الختام، تُعد حقوق المستأجرين والملّاك في العراق موضوعًا حيويًا يتطلب فهمًا دقيقًا للأحكام القانونية المنظّمة لهذه العلاقة. من الأهمية بمكان الاطلاع على تفاصيل القانون لضمان حماية الحقوق وتفادي النزاعات.
إذا كنت تبحث عن حماية حقوقك سواء كمستأجر أو مالك في العراق، لا تتردد في التواصل مع شركة محاماة في العراق. نحن هنا لتقديم الدعم والمساعدة الضرورية. اتصل بنا الآن لنبدأ في تأمين حقوقك القانونية!
