بيع الوحدات على الخارطة ضمن ضوابط مسك حساب ضمان المطوّر العقاري

شهدت المشاريع العقارية الاستثمارية في العراق توسعًا ملحوظًا خلال السنوات الأخيرة، وترافق ذلك مع تصاعد الاعتماد على أساليب تمويل وتسويق حديثة في مقدمتها بيع الوحدات “على الخارطة” بوصفه وسيلة تتيح للمطوّر توفير السيولة اللازمة لتنفيذ المشروع، وتمكّن المشتري في المقابل من اقتناء وحدة عقارية بشروط دفع مرحلية قبل اكتمال الإنشاء. غير أن هذا النموذج التعاقدي—على الرغم من مزاياه الاقتصادية—يثير مجموعة من المخاطر القانونية والمالية والعملية، أهمها احتمال تعثر المشروع أو إساءة استخدام الدفعات أو تضارب المصالح أو ضعف ضمانات المشتري في مواجهة التأخر والإخلال.

وفي هذا السياق برزت ضوابط مسك حساب ضمان المطوّر العقاري (E-account) كأداة تنظيمية تهدف إلى تعزيز الثقة بالسوق العقاري وحماية أطراف العلاقة التعاقدية، عبر إنشاء حساب مصرفي خاص بالمشروع تُودَع فيه دفعات المشترين أو التمويل المقدم، بما يضمن تخصيص الأموال لأغراض التطوير والإنشاء ويحد من اختلاطها بأموال المطوّر أو توجيهها لغير غاياتها. ومن هنا تتجسد أهمية دراسة العلاقة بين “البيع على الخارطة” و“حساب الضمان” من منظور قانوني، لفهم طبيعة العقد وتكييفه، وحدود صحته في ضوء قواعد بيع الشيء المستقبلي، والتمييز بينه وبين البيع العقاري التقليدي، فضلًا عن بيان الآثار القانونية المتبادلة لالتزامات المطوّر وحقوق المشتري، والتزامات المشتري وحقوق المطوّر.

بيع الوحدات على الخارطة

تُشير ضوابط مسك حسابات الضمان للمطوّر العقاري في المادة (1/ث) إلى مفهوم حساب ضمان التطوير العقاري (E-account) بوصفه حسابًا مصرفيًا خاصًا بالمشروع العقاري تُودَع فيه المبالغ المدفوعة من المشترين لوحدات تُباع “على الخارطة” أو المبالغ المقدَّمة من الممولين للمشروع. ويُستفاد من هذا التعريف أن (E-account) لا يُعد حسابًا جاريًا اعتياديًا للمطوّر، وإنما وعاءٌ مالي مخصّص للمشروع، تُوجَّه إليه التدفقات النقدية ذات الصلة بعمليات البيع قبل اكتمال البناء أو أثناءه، بما يدعم فكرة تخصيص الأموال للمشروع ذاته.

اما المقصود ببيع الوحدات على الخارطة فيقصد ببيع الوحدات على الخارطة (ويُسمّى أيضًا: البيع على الخريطة/البيع قبل البناء) أنه اتفاق يلتزم بموجبه مالك المشروع أو المطوّر العقاري بنقل ملكية وحدة عقارية محددة إلى المشتري مقابل ثمن معيّن، على أن تكون الوحدة غير جاهزة وقت التعاقد لأنها ما تزال في مرحلة التخطيط أو قيد الإنشاء. وبذلك يقوم العقد على فكرة “المبيع غير المكتمل” عند إبرامه، مع التزامٍ جوهري على عاتق البائع (المطوّر) يتمثل في تشييد البناء وفق الشروط والمواصفات الواردة في العقد، وتسليم الوحدة بعد اكتمالها، وفي المقابل يلتزم المشتري بسداد الثمن على دفعات غالبًا وفق جدول زمني مرتبط بمراحل الإنجاز. وعند حلول موعد التسليم وتحقيق الشرط المعلّق عليه—وهو إكمال البناء—يتجه البائع إلى استكمال إجراءات نقل الملكية رسميًا إلى المشتري.  

التمييز  بين عقد البيع على الخارطة وعقد البيع العقاري التقليدي

يمتاز البيع على الخارطة عن البيع العقاري التقليدي بأن محلّ البيع في الصورة التقليدية يكون موجودًا ومعدًّا للتسليم فورًا أو خلال مدة وجيزة، بينما يكون محلّ البيع على الخارطة في طور الوجود والتكوين؛ أي إن المبيع لم يكتمل بعد. ومن ثمّ تُحرَّر عادةً “عقود ابتدائية/تمهيدية” تُثبت الاتفاق وتضم التفاصيل الفنية والمالية والتنظيمية، مثل: مواصفات الوحدة ومساحتها وموقعها ضمن المشروع وسعرها وجدول الدفعات وموعد التسليم، وما قد يترتب على التأخير أو الإخلال من غرامات أو تعويضات. كما قد يتضمن العقد قيودًا على تصرف المشتري بالوحدة قبل الاستلام النهائي إلا بإذن المطوّر أو الجهة المشرفة، بهدف ضمان الجدية والحد من المضاربة، وقد تشترط بعض التشريعات تسجيلًا تمهيديًا لحفظ حقوق المشتري وإضفاء قوة قانونية أو تنظيمية على هذا النوع من البيوع.

مدى صحة بيع العقار المستقبلي 

يثير البيع على الخارطة مسألة تقليدية تتصل ببيع الشيء المستقبلي (المعدوم وقت العقد). وقد كان النقاش الفقهي في بعض النظم يميل إلى أن البيع يفترض وجود المبيع أو قابليته للوجود، وإلا تعرّض العقد للبطلان لانتفاء المحلّ. غير أن الاتجاه التشريعي الحديث يتجه إلى إجازة ورود الالتزام على شيء مستقبلي بنصوص صريحة، وهو ما استند اليه القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1951 الذي أجاز أن يكون محل الالتزام شيئًا مستقبليًا وفق المواد (514-129) ، بما يدعم سلامة فكرة “بيع ما سيكون” متى أمكن تحديده وضبطه تعاقديًا.

خصائص عقد البيع على الخارطة

يمكن استخلاص مجموعة من الخصائص التي تمنح عقد البيع على الخارطة طابعًا خاصًا، من أهمها:

1. الطبيعة المختلطة للعقد: فهو بيع من حيث الغاية (نقل ملكية مقابل ثمن)، لكنه يتضمن عنصرًا إنشائيًا قريبًا من المقاولة/الاستصناع لأن البائع يلتزم بإنجاز البناء وفق مواصفات معينة، مما يجعله عقدًا مركبًا لا ينطبق عليه نموذج البيع التقليدي بصورة حرفية.
2. وروده على شيء مستقبلي غير مكتمل: وهذه الخاصية تفرض تشديدًا في ضرورة تحديد المبيع تحديدًا دقيقًا (الموقع، المساحة، التصميم، المواصفات) لتفادي النزاع، كما تخلق مخاطر متبادلة: المشتري يدفع قبل المعاينة النهائية، والمطوّر يواجه مخاطر ارتفاع الكلفة أو تغير الظروف، وقد لا تنكشف العيوب أو نقص المواصفات إلا عند التسليم.
3. غلبة الإذعان في التطبيق العملي: إذ غالبًا ما يُعد المطوّر نموذجًا موحدًا للعقد ويطرح شروطًا تفصيلية، ويكون دور المشتري محدودًا في التفاوض، بما يفتح الباب—عند النزاع—لتفعيل قواعد حماية الطرف المذعن وتفسير الغموض لصالحه وإبطال الشروط المجحفة عند تجاوزها حدود المعقول.
4. امتداد التنفيذ زمنيًا: حيث يتراخى تنفيذ التزامات المطوّر إلى حين اكتمال المشروع وقد تمتد المدة لسنوات، وهو ما يستدعي تنظيم آثار القوة القاهرة والظروف الطارئة وإعادة الجدولة وآليات متابعة سير الأعمال، مع بقاء التزام المشتري بالسداد وفق الجدول المتفق عليه.
5. تعدد الأطراف ذات الصلة: فبالإضافة إلى المطوّر والمشتري، قد تتداخل جهات رقابية/إدارية أو ممولون أو مقاولون من الباطن، كما أن تعدد المشترين في المشروع الواحد يجعل تعثر المشروع مُضرًّا بالجميع، ما يبرر اتجاه بعض الأنظمة إلى أدوات تنظيمية مثل حسابات الضمان والرقابة على الصرف.

الإطار القانوني لعقد بيع الوحدات على الخارطة:

يُطرح في تكييف هذا العقد اتجاهان:

1. يعدّه بيعًا معلقًا على شرط إنشاء المبيع مع تطبيق أحكام البيع فيما لا نص فيه،
2. يراه أقرب إلى الاستصناع/المقاولة مع بيع، بما يستلزم مراعاة قواعد المقاولة في جانب الالتزام بالإنشاء.

وأن التكييف الأنسب هو التعامل معه كعقدٍ ذي طبيعة خاصة (غير مسمى) يُحكم بمزيج من قواعد البيع والمقاولة بالقدر الذي يحقق قصد الطرفين ويصون حقوقهما، خصوصًا في ظل عدم وجود تنظيم خاص مفصل للبيع على الخارطة في التشريع العراقي وفق ما ورد في النص.

الآثار القانونية للبيع على الخارطة على طرفي العقد

1- التزامات المطوّر العقاري وحقوق المشتري

يرتب عقد البيع على الخارطة التزامات محورية في ذمة المطوّر، تقابلها حقوق للمشتري، أهمها:

• الالتزام بإنجاز البناء وفق المواصفات بوصفه التزامًا بنتيجة، بحيث لا تبرأ ذمة المطوّر إلا بإكمال البناء مطابقًا للوصف، مع إمكان مطالبة المشتري بالتنفيذ العيني أو الفسخ والتعويض عند الإخلال.
• الالتزام بتسليم الوحدة في الموعد المحدد وتسليمها صالحة للاستعمال ومطابقة للمواصفات، مع ما يترتب على التأخير غير المبرر من حق المشتري في التعويض أو الفسخ بحسب جسامة التأخير وأثره.
• الالتزام بنقل الملكية وإتمام الإجراءات وتسليم المستندات بعد اكتمال البناء واستيفاء شروط العقد، وان محكمة التمييز في العديد من قراراتها قد استقرت على مبدأ ان العقد الخاص بالوحدات السكنية هو عقد صحيح لانه ذو طبيعة خاصة ويخضع لاحكام قانون الاستثمار رقم 13 لسنة 2006 ويعتبر والحالة هذه عقد البيع والشراء المبرم بينهما عقداً صحيحاً منتج لاثاره القانونية حتى ولو لم يتم تسجيل الشقة السكنية في دائرة التسجيل العقاري المختصه وما يترتب على ذلك من حق المشتري بالمطالبة بتسليم الشقة السكنية بعد الانتهاء من تشييدها وتسليمه للبائع بدل الشراء كاملاً ومقابل تنفيذ هذا الالتزام من قبل المشتري/المدعي/يقتضي على البائع/المدعى عليه بتسليم الشقة رضاء وبخلاف ذلك يجبر قضاء. لان موضوع تسليم الشقة السكنية يتعلق بالمنفعة واستيفائها. ولا يتعلق بملكيتها للبائع او المشتري وهذا التنفيذي العيني الذي يتعلق بأستيفاء منفعة العقار عن طريق التسليم ممكنا. طالما تم اعتبار العقد المبرم بين الطرفين صحيحاً اما بخصوص طلب تسجيل الشقة السكنية موضوعة عقد البيع والشراء المبرم بين الطرفين في دائرة التسجيل العقاري فأن هذا الامر لايمكن قبوله ومحل نظر لان هذا العقد وان كان صحيحاً لتعلقه بتنفيذ قانون الاستثمار ومن مخرجاته الا انه لا يمكن تسجيل الوحدة السكنية في دائرة التسجيل العقاري المختصة جبراً على البائع لان عقد بيع العقار في دائرة التسجيل العقاري المختصة لا يسجل الا بأرادة البائع ورضاه فأذا رفض البائع التسجيل فللمشتري حق طلب فسخ عقد البيع بأعتباره عقداً صحيحاً والتعويض ان كان لذلك مقتضى وهذا ما استقر عليه قضاء محكمة التمييز الاتحادية في قراراتها منها قرار رقم 306/هيئة استئنافية عقار/2023 والقرار رقم 2055/هيئة استئنافية عقار/2024 وقرار رقم 1006/هيئة استئنافية عقار/2023
• ضمان التعرض والاستحقاق بما يمنع منازعة المشتري في حقه عند التسليم وما بعده، وضمان سلامة سند الملكية وخلو المشروع من قيود تعوق نقل الملكية.
• ضمان العيوب الخفية بعد التسليم وفق القواعد العامة وما قد يرد في العقد من ضمانات إضافية، مع تنوع الجزاءات بين الفسخ أو إنقاص الثمن أو الإصلاح بحسب جسامة العيب.

وفي مقابل ذلك، تبرز حقوق المشتري في استلام الوحدة ونقل الملكية والتمتع بالضمانات، وحقه في الفسخ واسترداد المدفوعات مع التعويض عند الإخلال الجسيم أو تعثر المشروع، فضلًا عن حقه في اللجوء للقضاء لاتخاذ الإجراءات التحفظية عند الخطر.

2-التزامات المشتري وحقوق المطوّر العقاري

لا يقتصر العقد على حماية المشتري فحسب، بل يُلقي التزامات جوهرية على عاتقه، أبرزها:

• سداد الثمن وفق الجدول المتفق عليه (غالبًا أقساط مرتبطة بمراحل الإنجاز أو بمواعيد زمنية)، وما قد يرتبه الإخلال بالسداد من جزاءات تعاقدية كالفَسخ واحتفاظ المطوّر بنسبة تعويضية ضمن ما يجيزه التنظيم أو الاتفاق.
• استلام الوحدة عند جاهزيتها ضمن مهلة معقولة بعد الإخطار، لأن الامتناع عن الاستلام قد يعد إخلالًا يرتب للمطوّر وسائل حماية وحقوقًا في مواجهة المشتري وفق ما ينظمه العقد والقانون.
• الالتزام بشروط العقد والأنظمة الداخلية للمشروع ولا سيما في المشروعات المشتركة (رسوم الخدمات، قواعد المرافق، عدم التنازل قبل التسليم إلا بموافقة… إلخ)، فضلًا عن تحمل بعض الرسوم والنفقات إذا نص العقد عليها.

وفي مقابل ذلك، يتمتع المطوّر بحقوق أساسية، أهمها: قبض الثمن، وطلب الفسخ عند الإخلال الجوهري، والمطالبة بالتعويض ضمن الحدود المتفق عليها، وحق حبس التسليم أو نقل الملكية إلى حين استيفاء الثمن، وغيرها من الحقوق الاتفاقية المعقولة التي لا تفرغ التزامات المطوّر من مضمونها.

خاتمة

يتبيّن من العرض المتقدم أن بيع الوحدات على الخارطة لم يعد مجرد آلية تعاقدية لتسويق المشاريع العقارية قبل اكتمال إنشائها، بل غدا منظومة قانونية ومالية متكاملة تقوم على تحقيق توازن دقيق بين حاجات التمويل من جهة، ومتطلبات حماية المشتري واستقرار السوق من جهة أخرى. وقد أظهر تحليل ضوابط مسك حساب ضمان المطوّر العقاري (E-account) أن هذا الحساب ليس حسابًا مصرفيًا اعتياديًا للمطوّر، وإنما وعاء مالي مخصص للمشروع تُودَع فيه الدفعات المتأتية من المشترين والممولين بما يمنع اختلاطها بأموال المطوّر الأخرى، ويُعزز مبدأ “تخصيص الأموال للمشروع” وتقليل مخاطر التعثر أو سوء الإدارة أو توجيه المبالغ لغير غاياتها.

كما اتضح أن هذا النوع من البيوع يثير إشكالات تقليدية تتصل ببيع الشيء المستقبلي، غير أن القانون المدني العراقي أجاز أن يكون محل الالتزام شيئًا مستقبلًا متى أمكن تحديده وضبطه، الأمر الذي يدعم—من حيث الأصل—سلامة التعاقد على وحدة غير مكتملة. وفي الوقت ذاته، يفرض البيع على الخارطة خصائص تميّزه عن البيع العقاري التقليدي، أهمها الطبيعة المختلطة للعقد وامتداد تنفيذه زمنيًا وتعدد الأطراف ذات الصلة وغلبة نماذج العقود الموحدة، وهي خصائص تستدعي تشديدًا في معايير الإفصاح والتحديد الفني، وتعزيزًا للضمانات الإجرائية، ووضع آليات واضحة لمعالجة التأخر والتعثر والظروف الطارئة.

وعلى مستوى الآثار القانونية، أظهر التحليل أن التزامات المطوّر تتمحور حول إنجاز البناء وفق المواصفات والتسليم في المواعيد ونقل الملكية عند تحقق شروطه، مقابل التزام المشتري بالسداد والاستلام والالتزام بنظام المشروع. ويكتسب ما استقر عليه قضاء محكمة التمييز الاتحادية أهمية خاصة في تأكيد صحة عقود بيع الوحدات السكنية ضمن مشاريع الاستثمار واعتبارها منتجة لآثارها القانونية في جانب التسليم واستيفاء المنفعة، مع بقاء التسجيل العقاري النهائي مرهونًا بأحكام التسجيل وإرادة البائع، بما يفتح للمشتري مسارات قضائية مختلفة بحسب طبيعة الطلب ووسيلته.

وخلاصة القول: إن نجاح البيع على الخارطة في العراق يتوقف على مدى فاعلية الأدوات التنظيمية—وفي مقدمتها حساب الضمان—في ضبط التدفقات المالية وربطها بمراحل الإنجاز، وعلى جودة الصياغة التعاقدية التي تمنع الغموض وتوازن الالتزامات، فضلًا عن تطوير رقابة مؤسسية أكثر تخصصًا في هذا المجال. ومن ثمّ، فإن الاتجاه نحو تنظيم أكثر تفصيلًا لهذا النوع من البيوع، عبر قواعد خاصة للإفصاح والتسجيل التمهيدي وضمانات الاسترداد وتحديد حالات الفسخ والتعويض، يُعد مسارًا ضروريًا لتعزيز الثقة بالقطاع العقاري الاستثماري وحماية أطرافه ودعم استدامته.

لصياغة عقود البيع على الخارطة ومراجعة حسابات الضمان (E-account)، تواصل مع شركة أسامة طعمة للخدمات القانونية والإستشارات، شركة محاماة في العراق، لحماية حقوقك وتقليل المخاطر.